OPREZNO S KUPOVINOM NEKRETNINA U OTADŽBINI
• Najsigurnije je kupiti uknjižen stan, ali treba dobro proveriti dokumentaciju, dok nelegalizovane nekretnine treba izbegavati
Pre nego što se odlučite da kupite nekretninu u otadžbini, obavezno otvorite četvoro oči, jer zamke vrebaju na svakom koraku. Prema procenama, u Srbiji je u poslednjih 20 godina čak 20.000 kupaca je platilo stan, a ključeve nije nikad videlo. Stoga agenti za nekretnine i advokati savetuju da je najbitnije proveriti dokumentaciju prilikom kupovine stana ili kuće.
Pre nego što se odlučite za kupovinu, ističe Kaća Lazarević, suvlasnica agencije za nekretnine „Alka“, treba da vidite da li je nekretnina uknjižena, neuknjižena ili u izgradnji.
U zavisnosti od toga razlikuju se i dokumenta koja treba proveriti. Stručnjaci za nekretnine savetuju da je najbolje prvo tražiti saglasnost bračnog druga. Stanovi ili kuće se najčešće kupuju i knjiže na jednog supružnika. Međutim, i drugi supružnik ima puno pravo raspolaganja tom svojinom, pa se može desiti, ako kupac nema saglasnost, da se ugovor na sudu poništi.
Lažni vlasnik
U Beogradu je bilo slučajeva da klijent od agencije za nekretnine traži da iznajmi pet stanova na elitnim lokacijama za svoje poslovne partnere. Kad sklopi ugovor o iznajmljivanju, od vlasnika dobije i uvid u celokupnu dokumentaciju stana. Prevarant zatim falsifikuje dokumentaciju i navede sebe kao vlasnika svih nekretnina. Potom oglašava stanove i prodaje ih.
Za uknjižene nekretnine prvo se proverava stanje u zemljišnim knjigama ili u katastru nepokretnosti, u zavisnosti od toga gde su upisane. Tamo se proverava ko je vlasnik i da li nekretnina ima tereta. Takođe, od vlasnika treba tražiti i prethodnu dokumentaciju na osnovu koje je stekao stan.
U praksi se dešava da neko bude upisan u zemljišne knjige, ali da još neko ima pravo na tu nekretninu. To se dešava kod ugovora o poklonu i doživotnom izdržavanju.
Kod ugovora o poklonu potrebno je tražiti i saglasnost drugog deteta ili naslednika ako ga ima, dok kod ugovora o doživotnom izdržavanju treba pogledati i ostavinsku raspravu. Ovo je najčešće obaran ugovor pred sudom. Tu treba da se vidi i da neko od drugih naslednika ne osporava ugovor, ali i da su svi naslednici obavešteni i da li se slažu sa tim što u ugovoru piše.
Preprodaja po nekoliko puta
Investitori prodaju iste stanove nekoliko puta, nakon čega im se gubi svaki trag. Kupac daje novac unapred u kešu, a kad istekne rok za završetak gradnje, kupac otkriva da na njegov stan pravo polaže i nekoliko drugih kupaca.
Tako je u Beogradu stan od 50 kvadrata, koji vredi 65.000 evra, prodavan četiri puta za sumu od 270.000 evra!
Kod kupovine neuknjižene nekretnine potrebno je tražiti svu prethodnu originalnu dokumentaciju, sa svim poreskim klauzulama.
Za kupovinu stana u izgradnji ne postoji potpuna pravna sigurnost. Osnovna dokumenta koja treba da se pogledaju su građevinska dozvola, prijava radova i ugovor sa Direkcijom za gradsko građevinsko zemljište. I pored toga, kupac ne može biti siguran da će investitor uraditi sve u roku i po zakonu.
Jedna od zamki prilikom kupovine stana u izgradnji je krađa kvadrata – kanalizacija, zvučna izolacija, vodovod, zajedničke prostorije i parket najslabije su tačke zgrada sazidanih u poslednjih 20 godina, jer su korišćeni nekvalitetni materijali. Prema istraživanju, čak 11 odsto vlasnika novih stanova u Novom Sadu se žali na lošu zvučnu izolaciju, dok se sedam odsto žali na pucanje vodovodnih i kanalizacionih cevi, a 6,2 odsto nije zadovoljno kvalitetom parketa.
Krađa kvadrata
Kod kupovine stana u sivoj fazi veća je mogućnost za prevaru. Važno je proveriti da li je građevinska inspekcija dala saglasnost za gabarit ploča, odnosno da li su ploče po dimenzijama u skladu s projektom. Dešava se da investitor, umesto da gradi po horizontali prve ploče, ostale ploče napravi šire i tako dobije više kvadrata za prodaju. Ako je tolerancija pređena, pre projektovanja mora da se izda dopunska građevinska dozvola. Ako je investitor „muvao“ po gradnji (papiri nisu uredni), može doći do osporavanja vlasništva, nemogućnosti legalizacije i dodatnog plaćanja dažbina državi.
Jedna od zamki kojima se prodavci služe jeste i naduvavanje cena. Trenutno je Novi Sad najbolji primer za to. Od prodaje NIS-a, pojedini investitori i vlasnici agencija plasiraju lažne informacije da je u Novi Sad stiglo na stotine Rusa i da kupuju stanove, kuće i placeve ne pitajući za cenu. Istina je da su stigle desetine Rusa, ali da nekretnine uopšte nisu kupovali.
Najopasnija je kupovina nelegalizovane nekretnine, koju je na svu sreću skoro nemoguće prodati.
Kako ističe Kaća Lazarević, skoro za svaku nekretninu postoji kupac, ali ona nikako ne preporučuje kupovine nelegalnih objekata. U tom slučaju kupac kupuje samo golu svojinu, bez prava raspolaganja.
Potpuna pravna sigurnost može se garantovati samo kupovinom uknjiženih nekretnina.
Šta treba proveriti?
Na početku građani treba da provere da li je investitor upisan u registar privrednih subjekata, za koju delatnost je registrovan i koji mu je matični broj.
Ovi podaci mogu se pronaći na sajtu Agencije za privredne registre Republike Srbije www.apr.gov.rs .
Stanje računa investitora, da li je uključen u platni promet ili se nalazi u blokadi može da se proveri na sajtu Narodne banke.
Treba znati da je investitor obavezan da zaključi ugovor sa Direkcijom za građevinsko zemljište i izgradnju Beograda, što je preduslov za dobijanje upotrebne dozvole.
Ostale informacije o investitoru, zgradama i stanovima koje je izgradio, poštovanju rokova, kvalitetu radova najbolje mogu da saznaju obilaskom tih objekata i razgovorom s prethodnim kupcima.
