Ko se jednom zaduži da dobar deo života otplacuje stambeni kredit, svojski ce se truditi da radi i zaradi. U suprotnom, stan ide na doboš, a on na ulicu. Kad je takvih mnogo, raste ekonomija zemlje. Na tom jednostavnom mehanizmu pociva zapadna civilizacija.
Na stranu pateticni novinski naslovi tipa „stan kao san“, „krov nad glavom, pusta želja“ ili „covek bez stana – covek bez identiteta“, ali nije preterano reci da ce onaj ko u Srbiju uvede stambene kredite kao normalnu pojavu, uci bar u kolektivno pamcenje, ako ne baš direktno u istoriju. Procene o tome koliko u Srbiji ima ljudi bez rešenog stambenog pitanja nisu ujednacene, kao što nije jedinstven ni kriterijum za procenu – da li su „beskucnici“ samo oni koji su bukvalno „na ulici“, prepušteni na milost i nemilost kasti stanodavaca, odmila zvanih „gazde“, ili i oni koji u zajednickom domacinstvu u isto vreme žive sa svojom decom i roditeljima, a u ekstremnim slucajevima još i bracom, sestrama i njihovim porodicama. Raspredanje na temu – kako da prosecna srpska porodica, od svog poštenog rada, prištedi za života bar 30 000 evra da kupi iole pristojan stan, potpuno je izlišno, pošto je tema apsolvirana – skoro nikako. Tako ostaje varijanta B koju su nedavno, posle dužeg najavljivanja, javnosti prezentirali guverner NBJ Mladan Dinkic, ministar finansija Božidar đelic i ministar urbanizma i gradevine Dragoslav Šumarac.
Prvo je, dakle, prostudiran model po kome funkcioniše Kanadska korporacija za osiguranje stambenih kredita i posle neophodnih priprema, primenjen u Srbiji. Ukoliko Skupština Srbije u novembru usvoji vladin predlog za formiranje domace Nacionalne korporacije za osiguranje stambenih kredita, prvi srecni dobitnici mogli bi sa bankama da zakljucuju ugovore vec od decembra. Realno je, medutim, ocekivati da krediti krenu od proleca, ali to nikako ne znaci da ce biti masovni.
Zašto, potrebno je podrobnije obrazloženje, jer ima više razloga. Prvo, pitanje je koliko uopšte ima platežno sposobnih kupaca koji su u stanju da ispune uslove propisane za dobijanje kredita. Drugo, neizvesno je koliko ce na kraju biti raspoloživog novca za plasmane u dugorocne stambene kredite. I trece, nije utvrdeno koliko uopšte ima stanova koji se na ovaj nacin mogu kupiti, ako se zna da u obzir dolaze samo uknjižene nekretnine.
Da krenemo, dakle, redom. Narodna banka Jugoslavije sprovela je, za potrebe ovog posla, istraživanje u Srbiji o tome koliko gradana može sebi da priušti kredit za stan i koliko je od tog broja stambeno neobezbedenih, odnosno zainteresovanih za kredite. Ove dve kategorije ne moraju nužno da se poklapaju, jer za razliku od akcije „Deset hiljada stanova za mlade bracne parove“, zapocete na samom kraju Miloševiceve ere, sada su kriterijumi mnogo više ekonomski, nego socijalni.
Tanko ucešce
Istraživanje je, dakle, pokazalo da u Srbiji ima 92 000 gradana starosti izmedu 25 i 40 godina, sa regularnim primanjima od osnovnog zanimanja iznad 400 evra mesecno. To je tek nešto više od jedan odsto ukupne populacije. Od ovog broja, 42 odsto je nezadovoljno svojom stambenom situacijom. Isti procenat samostalno procenjuje da može da placa mesecnu ratu od 200 evra za otplatu stana. Najvece interesovanje, sudeci prema ovom istraživanju, vlada za dvosobne, potom za trosobne stanove, dok garsonjere želi samo nekoliko procenata anketiranih. Potpuno suprotno stanju na „gotovinskom“ tržištu nekretnina, gde su najtraženije upravo garsonjere, pa zbog toga i najskuplje.
Ovde, tvrde u agencijama za promet nekretnina, ima logike: vecina kupaca, ako i sakupi novac za stan, stigne jedva do garsonjere po principu „bolje išta nego ništa“. A ako vec uzimaju kredit, onda žele da svoje stambeno pitanje trajno reše. U prilog tezi o platežnoj nesposobnosti cak i ovih imucnijih gradana, govori podatak da samo polovina anketiranih može da obezbedi ucešce od 20 odsto za dobijanje kredita. Guverner Dinkic kaže da treba racunati na oko 50 000 potencijalnih korisnika stambenih kredita.
NBJ je iznela (pitanje je koliko realnu) racunicu po kojoj bi za stan od 60 kvadratnih metara, sa ucešcem od 20 odsto, godišnjom kamatom od devet procenata i cenom kvadrata od 750 evra, mesecna rata u narednih 20 godina iznosila 324 evra. S tim što rata ne bi smela da prede 30 do 40 odsto ukupnih mesecnih primanja domacinstva. Dinkic je pomenuo i mogucnost da se u zbirna primanja uracunaju i prihodi žiranata, što znatno olakšava preskakanje limita. Pitanje je, medutim, koliko je pretpostavljena cena stana realna i u ovom trenutku, bez kalkulacije da ce ona verovatno još porasti kad krene kreditiranje, pa dakle i povecana potražnja. O tome nešto kasnije. Drugo, kamata od devet odsto godišnje nije fiksirana, vec ce banke koje budu davale kredite, same odredivati i kamatu. Teško je u sadašnjoj situaciji ocekivati da ona bude manja. Može, dakle, biti samo veca za oko dva-tri procenta, što u ukupnom zbiru nije malo.
Primera radi, za stan od 45 000 evra, sa kamatom od devet odsto, kad se saberu rate u narednih 20 godina, ucešce, porez na promet, osiguranje kredita i ostali troškovi, na kraju treba platiti još toliko. Dinkic priznaje da to jeste skupo, „ali je bolje nego da nema nicega“. Na pocetku su i u Kanadi ovi krediti bili skupi, samo što je taj pocetak bio pre skoro 50 godina. Sad je ucešce svega pet odsto, a tolika je i godišnja kamata. Optimisti se nadaju da se kod nas na ove uslove nece cekati baš pola veka.
Tu dolazimo do banaka: za sada su kao zainteresovane za ovaj posao pomenute Vojvodanska banka, Rajfajzen, HVB, Komercijalna, Nacionalna štedionica, Sosijete ženeral, Majkrofajnans, s tim što spisak nije zakljucen. Banke ce, na osnovu strogo utvrdenih kriterijuma i bodovanja (a ne politicke moci ili rodbinskih veza, napominje Dinkic) odlucivati kome ce dati kredit. Na pocetku pomenuta Nacionalna korporacija za osiguranje stambenih kredita osiguravace od 75 do 90 odsto svakog kredita, što je za banke garancija da ce im novac, ako kupac iz bilo kog razloga prestane da uplacuje ratu, a iz prodaje nekretnine ne može se naplatiti dug banci, ona nadoknaditi. Preostalih 10 do 25 odsto rizika snose banke, da bi ozbiljno razmotrile kome daju kredite.
Tržišni interes
Na pitanje koje smo postavili – da li se može dogoditi da i ovoga puta banke deklarativno pristanu da kreditiraju kupovinu stanova, a onda odustanu kad treba stvarno da daju novac, što je bio slucaj sa pomenutom akcijom „10 000 stanova“ kad su Komercijalna banka, Beogradska banka, Jugobanka i Vojvodanska banka obecale cak po 2 000 kredita, a onda na to obecanje naglo zaboravile, guverner odgovara da je poredenje „neumesno“, pošto nisu iste okolnosti. Sada banke imaju tržišni interes, a onda su u taj posao naterane po politickoj direktivi. „Razlika je u tome što mi ne govorimo sa stanovišta carobnog štapica, nego sa stanovišta tržišta. Za razliku od politickog bankarstva, gde se cetiri banke uhvate za gušu da dele predizborne kredite, ovde država ne odlucuje kome ce dati kredit“, kaže ministar đelic. Ministar Šumarac tvrdi da se sada nece obecavati stanovi za 350 evra po kvadratu, ako im je realna cena 700 evra. Ostaje ipak pitanje koliko ce banke moci da odobravaju dugorocne kredite dok još raspolažu gotovo iskljucivo kratkorocnim, dakle „vrucim“ depozitima. Pocetni kapital za kreditiranje stanova jeste obezbeden, ali on nije ni približan tražnji.
Guverner Dinkic zato priznaje da u pocetku ne treba ocekivati masovno kreditiranje, vec možda nekoliko hiljada kredita, ali da ce vremenom broj odobrenih kredita rasti, a kamate banaka padati. Znatniji pad, na nekih pet do šest odsto godišnje, kao u zapadnim zemljama, ne bi trebalo ocekivati pre 2005. godine, kad bi prema planu na taj nivo pala i godišnja inflacija.
Naravno, ako u meduvremenu ne bude opet nekih ekonomskih eksperimenata i finansijskih šokova. O tome, znamo, odlucuje politika.
Da razmotrimo sada i treci problem – ponudu stanova na tržištu. Na kredit se mogu kupiti kako novosagradeni, tako i stari stanovi, ali u oba slucaja samo uknjiženi. Ako podemo od podatka da je u celoj Srbiji uknjiženo svega devet odsto nekretnina, a da je u Beogradu (koji je još i najuredeniji u tom pogledu) u zemljišnim knjigama svega 30 odsto stanova i kuca, onda je jasno da ce potražnja za ovakvim stanovima, a time i njihova cena naglo, možda i drasticno skociti. Ponuda stanova na tržištu, tvrde listom u agencijama za promet nekretnina, vec je znatno manja od potražnje. Ovo deluje cudno svakome ko je bar jednom u životu pogledao stranice i stranice oglasa sa ponudom stanova na prodaju. To, tvrde agenti, nije realna slika stvarne ponude. Narocito je velika nestašica novih stanova, pošto je stanogradnja pala na najniže grane. Otkad je za gradnju bez dozvole uvedena krivicna odgovornost, a dobijanje gradevinskih dozvola u praksi ni izbliza nije ubrzano kako se obecavalo, i ono malo gradnje je blokirano. To, naravno, ne znaci da treba dalje tolerisati gradnju bez dozvole, vec da hitno treba, ako je ikako moguce, pronaci nacin da se administracija natera da brže radi svoj posao. Napredak u tom pogledu je, može se sa sigurnošcu tvrditi, milimetarski.
Kad je rec o postojecim, a neuknjiženim stanovima, obecana je takode opšta i što brža uknjižba, ali arhitekte i advokati sa terena tvrde da ni to ne može da se obavi preko noci. Sled stvari je ovaj: prvo treba napraviti generalne urbanisticke planove, potom regulacione planove, da bi se uopšte mogle evidentirati nekretnine na terenu i da bi se pristupilo pravnom delu.
Sada se, kao što znamo, ceo Novi Beograd, „Meka“ za trgovinu stanovima, vodi kao poljoprivredno zemljište. „Ako je dogovor jasan i akcija vlade precizna, to može da se uradi za godinu dana“, kaže arhitekta Božidar Milinkovic. „Sada se snimanje terena radi mnogo brže nego ranije, kompjuterski. Pretpostavka je da ce oko 10 odsto svih nekretnina biti sporno, ali o tome šta se može legalizovati i knjižiti a šta ne, moraju da postoje jasni kriterijumi i to liberalni, jer ako budu restriktivni i još se ne poštuju dosledno, to ce ceo posao da uspori“, smatra Milinkovic.
„Otomanska imperija i Austrougarsko carstvo imali su najbolju administraciju, jer su prvi krenuli da sreduju zemljišno-knjižno stanje, kako bi se znalo šta je cije. Oni su još onda shvatili da su zgrade i zemljište temelj ekonomske sigurnosti i stabilnosti. Od toga kako su imovinski osigurani, zavisi dalji protok kapitala“, kaže advokat Sava Andelkovic.
„Ovo što Nemacka, kako cujem, daje 20 miliona evra za sredivanje katastra i zemljišnih knjiga, nije pomoc nama, vec njihovim bankama da daju kredite uz sigurno obezbedenje.“
Treba praviti razliku izmedu katastra i zemljišnih knjiga, napominje Andelkovic. Katastre vodi izvršna vlast u gradovima ili opštinama, a zemljišne knjige vode sudovi. Jedini dokaz o vlasništvu je upis u zemljišne knjige, jer katastri služe kao evidencija ko je korisnik, da bi se placao porez. Time se utvrduje fakticko stanje. „Kupoprodajni ugovor nije pravi dokaz o vlasništvu, bez upisa u zemljišne knjige. Tek tada se može staviti hipoteka na neku nekretninu, kao obezbedenje kredita. Dok se dode do ažurnih zemljišnih knjiga, potrebno je angažovati hiljade ljudi i potrošiti godine. Prvo mora da se završi takozvano cepanje i objedinjavanje hiljada parcela na kojima su podignute zgrade. Imamo, na primer, jednu zgradu na 20 parcela. Posle preparcelacije, treba uknjižiti zgradu u celini. Za to je potrebna gradevinska dozvola, zgrada mora da bude tehnicki primljena, što znaci da projekat odgovara faktickom stanju. Cesto su tu velika odstupanja. Zato opštine moraju da naprave identifikaciju. Onda se mora napraviti dopuna projekata kod odstupanja, a potom da se nade nacin za legalizaciju tih odstupanja. Kad se to završi, svaki pojedinacni stan treba da se uknjiži. Za sve to je potrebno od sedam do deset godina. Druga je stvar što vlast, izgleda, hoce da brzo uknjiži samo najatraktivnije lokacije, kako bi ih odmah ubacila u promet“, kaže Andelkovic.
Sporno vlasništvo
U celoj prici iskrsnuce još jedan problem koji niko ne voli da pominje: ako se pojavi najavljeni zakon o denacionalizaciji, svaki vlasnik ili njegov naslednik nece dozvoliti uknjižbu svojih oduzetih zgrada, ili onih sazidanih na oduzetom zemljištu. Kad tu krenu sporovi, rašcišcavanje može da se otegne u nedogled. Vlast ovim celim poslom ulazi u košmar, smatra Andelkovic.
Cela ova akcija obuhvata i nekretnine sazidane bez gradevinskih dozvola, koje sada treba legalizovati, pa potom uknjižiti. I dok republicka vlast, sa jedne strane, najavljuje (sasvim logicno) smanjenje doprinosa za gradsko gradevinsko zemljište, koji su sada toliki da mnogi vlasnici i da hoce, ne mogu da ih plate, pa onda džaba cela prethodna prica i sav rad i troškovi, dotle beogradska gradska vlast najavljuje suprotne namere – ne samo da ova dažbina nece biti smanjena, nego ce se još ukinuti popust od 50 odsto na gotovinsku uplatu. Odnosno obrnuto – za placanje na rate cena je dvostruko veca, a sad bi ona, kako se cuje, mogla biti i jedina. Dakle, umesto pojeftinjenja, poskupljenje od 100 odsto!
Kad se, na kraju price, gradanin dokopa kredita i kupi stan, ostaje mu još samo da dobar deo života uredno otplacuje rate. Ako na njih zaboravi, stan ode na prodaju, a on na ulicu. Da bi ovaj mehanizam brzo funkcionisao, treba da se donese novi zakon o hipotekama i zakon o izvršnom postupku. Nece, dakle, biti višegodišnjeg otezanja po sudovima. Ne treba više ocekivati ni inflatornu dobit – da inflacija „pojede“ vrednost kredita toliko da on na kraju košta kao flaša piva. Garancija za to je devizna klauzula, po kojoj vrednost kredita prati kretanje kursa.
Iz svega ovoga generalno profitira i celo društvo – ko se jednom tako zaduži, celog života ce se svojski truditi da radi i zaradi. Kad je takvih mnogo, raste ekonomija zemlje. Na tom mehanizmu pociva zapadna civilizacija.
