U ovom tekstu želim da se kritički ukratko osvrnem na važnija rešenja o denacionalizaciji gradskog zemljišta koja sadrži Nacrt zakona o denacionalizaciji, koji je na javnu raspravu uputilo Ministarstvo finansija, a čiji je glavni autor bivši ministar Milan Parivodić.
Gradsko zemljište je mnogo važniji resurs nego što se obično misli. Verovatno je ono u Beogradu i većim gradovima Srbije pojedinačno najvredniji objekat denacionalizacije, vredniji od stanova ili privrednih preduzeća. Danas parcela od jednog hektara na pristojnoj lokaciji u Beogradu vredi više miliona evra. A grad je veliki, pa je vrednost zemljišta samo u Beogradu najmanje nekoliko desetina milijardi evra.
Ponuđeni koncept donosi veći broj suštinski vrlo loših rešenja. Prvo je kršenje prava mnogih postojećih legalnih korisnika zemljišta, među kojima je mnogo vlasnika stanova i kuća. Naime, oni se ne smatraju legitimnim sticaocima, jer nisu do stanova i kuća došli po tržišnoj vrednosti, već kupovinom sa velikim popustom kroz otkup, te će zemljište na kome se nalaze njihovi stambeni objekti biti vraćeno bivšim vlasnicima. Posebno je pitanje što je pojam legalnog sticaoca vrlo konfuzno rešen, pa se ne zna sa sigurnošću ko je to, a još se manje zna šta je to tržišna cena, ko će je i kako ustanoviti za period od pre 30 godina…
Drugo loše rešenje je što legitimni sticaoci objekta besplatno dobijaju zemlju u vlasništvo. To jeste jednostavno rešenje, ali je svakako nepravedno, jer će se njime okoristiti uglavnom bogatiji slojevi, kao što su kupci dedinjskih vila i novi vlasnici privatizovanih preduzeća. A nije u redu da država nekom poklanja, a nekom ne poklanja, posebno kada je taj kome se poklanja već bogat. Nije država Srbija Super Hik iz stripa o Alanu Fordu koji uzima od siromašnih da bi dao bogatima.
Treće, u Nacrtu zakona se krši klasično načelo da je dobro da vlasnik objekta i vlasnik zemljišta budu jedna ista osoba (rimsko načelo superficies solo cedit). Naime, tu se predviđa da se zemlja ispod objekata nelegitimnih sticaoca vrati bivšim vlasnicima i da se uspostavi zakupački odnos, a da sporove oko zakupnine rešava lokalni sud. Nacrt ne uređuje ni ostale međusobne odnose, kao, na primer, pitanja u vezi sa rekonstrukcijom starog ili podizanjem novog objekta, koji su odnosi etažnih vlasnika stanova i vlasnika zemljišta, itd. Vlasnik zemljišta i vlasnik/vlasnici objekta će se tako sukobljavati sve vreme trajanja zakupa, što je posledica nedobrovoljnog stupanja u odnos, što će rezultirati velikom pravnom i ekonomskom neizvesnošću i manjim investicijama u nekretnine u Srbiji, a to će usporiti ekonomski razvoj. Jer, potencijalni investitori će odustajati od kupovine tih objekata radi izbegavanja pomenutih rizika. A u ostalim istočnoevropskim zemljama težilo se poštovanju načela superficies solo cedit, pa će Srbija ponovo imati svoje loše specifičnosti.
četvrto, od vraćanja zemljišta bivšim vlasnicima biće izuzeto samo ono zemljište na kojem se sada nalaze javne površine – ulice, trgovi, parkovi… Znači, vratiće se i one parcele na kojima se nalaze vojni objekti, zgrada vlade ili bolnice, zgrade parlamenta i gradske toplane, pa će onda svi da se sude u vanparničnim odeljenjima oko zakupnine i ostalih prava. Da li je to razumno? Nije, jer to su objekti zbog kojih se obično vrši eksproprijacija u javnom interesu.
I, peto, nacrt je krajnje nepravedan prema različitim kategorijama bivših vlasnika. Jednima će zemljište biti vraćeno u svojinu, znači dobiće nazad punu vrednost, dok se za one kojima se zemljište neće vratiti predviđa finansijska naknada, ali čija je visina ograničena i po jednom zemljištu (milion evra) i po ukupnom zbiru za jednog bivšeg vlasnika (takođe milion evra). Drugim rečima, dva bivša vlasnika jednakih parcela mogu proći vrlo različito: prvi da dobije nazad zemljište vredno, na primer, sedam miliona evra, a drugi da dobije naknadu od jednog miliona evra – samo zato što jedan sadašnji vlasnik objekta na tom zemljištu nije platio punu cenu objekta nekom trećem, a drugi jeste. Kakve li to veze ima sa bivšim vlasnicima zemljišta, odnosno zašto da oni prođu veoma različito u zavisnosti od onoga što se desilo decenijama posle nacionalizacije? To svakako nije pravedno.
Da zaključim: Nacrt zakona o denacionalizaciji je vrlo loš u delu o građevinskom zemljištu. On krši neka vrlo razumna načela: prvo, da denacionalizacija ne treba da ugrožava postojeća prava legalnih i savesnih vlasnika, odnosno da ne treba da se denacionalizacija izvodi novom nacionalizacijom; drugo, da bi po denacionalizaciji trebalo da bude ustanovljen razuman i logičan svojinski aranžman, a to svakako nije nakaradni zakup, već načelo superficies solo cedit; i, treće, da ishod ne bude diskriminatoran, to jest nepravedan prema nekim korisnicima denacionalizacije, čemu ovaj nacrt vodi.
